Le vote du projet de loi de finances annuel réserve souvent son lot de surprises. Et cette fois-ci, ce sont les investisseurs immobiliers qui vont être contents. Les députés ont en effet adopté un amendement mercredi 12 octobre - contre l’avis du gouvernement - qui, s’il est confirmé par les sénateurs, donnera la possibilité aux bailleurs de s’assujettir au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à certaines conditions. Cette fiscalité pourrait se révéler très attractive, en particulier pour les ménages les plus aisés.
En effet le PFU, appelé aussi “flat tax”, est une fiscalité simplifiée mise en place en 2018. Elle concernait jusqu’ici les revenus issus de placements mobiliers tels que les dividendes, les obligations, les plans épargne logement (PEL) ou encore les assurances vie. Avec le PFU, on applique ainsi un taux unique de 30%, composé à 12,8% d’un impôt forfaitaire et à 17,2% de prélèvements sociaux sur les revenus tirés de ces placements.
Or les revenus immobiliers, eux, sont encore taxés à l’impôt sur le revenu. Pour simplifier, à loyers égaux perçus chaque mois, les bailleurs à la tranche marginale la plus élevée (jusqu’à 45%) payeront donc plus au fisc que les bailleurs soumis aux tranches marginales d’imposition les plus basses. Bien sûr, la fiscalité immobilière étant un maquis complexe, les bailleurs ont la possibilité de déduire de multiples charges ou travaux de leur assiette fiscale. Ce qui, au passage, fait varier le montant exact payé chaque année par les propriétaires. Il n’empêche : la “flat tax” permettrait potentiellement de faire économiser beaucoup d’argent aux bailleurs payant le plus d’impôts. Elle apparaît donc ainsi comme une petite révolution fiscale.
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Des conditions à respecter pour en bénéficier
Jean-Paul Mattei, le député Modem (Pyrénées-Atlantiques) qui a présenté l’amendement à ses collègues de l’Assemblée nationale, a toutefois placé des bornes à son expérience. D’après le texte voté par les députés, les bailleurs qui pourront bénéficier de la flat taxe devront ainsi remplir les conditions suivantes :
- ne pas avoir de liens de parenté ou d’alliance avec leur locataire ;
- avoir une note comprise entre A et D sur le diagnostic de performance énergétique de la location ;
- respecter des plafonds de loyers calés sur les plafonds appliqués aux logements sociaux ;
- consentir un bail supérieur ou égal à douze mois à leur locataire (excluant ainsi par exemple la location touristique).
“Ce statut, sur option, n'ouvrirait en échange pas aux bénéfices des autres dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif, dont le régime des déficits fonciers”, précisent les auteurs de l’amendement. En clair : opter pour le PFU reviendra à renoncer aux autres avantages fiscaux tels que la déduction de charges de ses revenus locatifs ! Les bailleurs devront alors déterminer au cas par cas le choix qui sera le plus astucieux pour leur situation personnelle. Reste maintenant à savoir si le gouvernement laissera passer ou non une telle révolution fiscale.