Un rachat de soulte est une opération financière permettant à une personne de racheter les parts d’un bien immobilier lors d’une séparation ou d’une succession. En cas de divorce ou d’une séparation, les conjoints peuvent choisir de vendre leur bien immobilier et se partager le montant de la vente selon leurs parts respectives. Il en est de même dans le cas d’une succession où les héritiers peuvent également procéder à une vente. Néanmoins, il arrive fréquemment que l’un des conjoints ou l’un des héritiers souhaite conserver le bien en question. Dans ce cas de figure, il doit faire appel à un notaire pour organiser le rachat de soulte. Il devra donc verser une soulte pour devenir unique propriétaire.
Deux solutions s’offrent alors à lui: un versement comptant ou le recours à un crédit immobilier. Dans ce dernier cas, il faut noter que si le crédit est refusé pour une raison ou une autre, le bien immobilier concerné devra être mis en vente et le rachat de soulte sera de facto impossible.
Comment déterminer le montant de la soulte?
Le rachat de soulte est une opération juridique très encadrée et rien ne doit être laissé au hasard. La première chose à définir concerne la valeur du bien immobilier. Il ne s’agit pas de se baser tout simplement sur le prix d’achat initial ou une simple estimation personnelle. En effet, la valeur d’un bien varie en fonction de divers facteurs au fil des ans et il est parfois peu évident d’en connaître le prix réel. Il est donc impératif de passer par un expert immobilier, ou un notaire, qui sera en mesure d’estimer sa juste valeur.
Si le bien en question est situé dans une zone où le marché immobilier a connu un essor important, la valeur de la soulte aura augmenté. Par exemple, un appartement acheté 300.000 euros il y a quinze ans peut très bien en valoir 400.000 aujourd’hui. Dans ce cas, s’il s’agit d’une séparation ou d’un divorce et que les conjoints ont acquis le bien à valeur égale, le rachat de soulte sera d’un montant de 200.000 euros. S’il s’agit d’une succession, il faut prendre en compte le nombre de parts. Ainsi, toujours à partir de ce même exemple, s’il y a quatre héritiers et que l’un souhaite racheter les parts des trois autres, il faudra compter sur un budget de 300.000 euros. À noter que si le montant des parts n’est pas égal, la soulte sera calculée en fonction du pourcentage des parts détenues par chacun des indivisaires.
Rachat de soulte avec crédit immobilier en cours
L’exemple évoqué ci-dessus ne concerne que des biens pour lesquels plus aucun crédit immobilier n’est en cours. Mais bien souvent, notamment dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, le crédit ayant permis l’acquisition n’est pas encore entièrement remboursé. Le calcul devient alors plus complexe. Si le bien concerné vaut 300.000 euros et qu’il reste 100.000 euros à rembourser, la personne désirant effectuer le rachat de soulte devra verser 100.000 euros à son conjoint (la moitié de la valeur du bien, moins le crédit restant divisé par deux) et prendre en charge les 100.000 euros de crédit. Le montant final du rachat de soulte sera donc de 200.000 euros. Il s’agit donc d’une opération financière importante et c’est pourquoi il est souvent nécessaire de contracter un nouveau prêt immobilier. Les taux de crédit très bas pratiqués actuellement peuvent favoriser ce processus, à condition de présenter des garanties de remboursement à même de convaincre les banques.
Les frais liés au rachat de soulte
Pour rappel, il est indispensable de passer par un notaire pour effectuer un rachat de soulte. Il s’agit d’une transaction immobilière qui est taxée au même titre que l’achat de tout autre bien immobilier. Le montant des taxes à verser sera donc de 7 à 8% de la valeur du bien en question. Un pourcentage qui tombe de 2 à 3% s’il s’agit d’un bien neuf, c’est-à-dire construit depuis moins de cinq ans. Ces frais de notaire sont à partager de façon égale entre les différentes parties concernées par la séparation ou la succession. Parmi les frais éventuels figurent aussi les frais bancaires générés par l’octroi d’un nouveau crédit immobilier ainsi que le montant de l’assurance de ce prêt. Enfin, il faut prendre également en compte le coût lié au droit de partage des biens. Il s’agit d’une taxe calculée selon le montant du bien concerné. Pour des couples qui divorcent ou sont en rupture de pacs, le montant de cette taxe a été fixé à 1,8% depuis le 1er janvier 2021 et baissera à 1,1% à compter du 1er janvier 2022. En revanche, s’il s’agit d’une succession ou de la fin d’un concubinage, le montant du droit de partage des biens est de 2,5%. Autant de points à prendre en compte pour calculer son budget frais inclus au plus juste avant d’envisager un rachat de soulte.
(Par la rédaction de l'agence hREF)
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